【因少做这一步被行政处罚12万元！】物业企业整改重落实！不要在这“栽”了...
电梯广告收入、快递柜运营费
通信运营商入场费
...…
近年来
小区的“钱袋子”越来越鼓
但是这笔钱物业能动吗？
小区哪些收入属于公共收益？公共收益中有多少可受物业支配？
公共收益收支明细应该如何公示？发现问题应当如何处理？
为维护业主合法权益
加强和规范住宅小区公共收益管理
福建省政府部门根据省市纪检监察部门
关于“点题整治”群众身边腐败
和不正之风突出问题的工作要求
及省住建厅的工作部署
持续深化物业服务企业
侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作
前期物业管理小区的公共收益专户
归集工作取得显著成效5家物业服务企业予以信用减分
物业服务企业是否侵占属于小区业主的共用部分、共用设施设备所产生的公共收益？
物业服务企业是否按规定分配公共收益？
物业服务企业是否将公共收益存入专户？
物业服务企业每季度是否将公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示？
盯紧这四大问题，市建设局牵头相关部门，在物业服务企业自查自纠的基础上，指导各区对物业管理住宅小区进行抽查核实，对存在问题的物业服务企业进行责令整改、集中整治。截至目前，已累计抽查184个住宅小区，责令77家企业做好整改工作，涉及100个小区；对35家企业予以信用减分。
市建设局指出，物业服务企业拒不整改或逾期未整改的，将由市、区物业主管部门根据《物业管理条例》《市物业管理若干规定》对物业服务企业予以相应处罚。各部门作出的处罚信息及时录入市公共信用信息平台，市场监管部门从市公共信用信息平台获取相关信息并归集至“国家企业信用信息公示系统”。
督促前期物业规范交存
已有242个小区
归集到市建设局专户
针对前期物业阶段住宅小区未按照相关规定将公共收益归集至市建设局设立的专项维修资金专户问题，市建设局持续加大督办力度，依托物业管理综合平台大数据，结合日常监督管理工作情况，全面排查全市处于前期物业阶段的小区，逐一发出信函，提醒物业服务企业将小区业主历年来的公共收益按照法规规定归集到市建设局专项维修资金专户。
目前，累计发出445份提醒函，已有242个前期物业管理小区归集到市建设局专户，涉及金额4615.96万元，有效保障资金管理安全。
另有182个小区就专户归集问题提交说明材料，市区两级物业主管部门指派专人包片负责，对照前期物业服务合同、小区管理规约以及业主共同决定事项等，并深入小区现场逐一比对核实。
对尚未归集至专户且未提交说明材料的21个小区，将引入会计师事务所查账，为开展行政执法工作收集相关基础性资料。
提出分类使用意见
住宅小区公共收益
使用办法即将出台
了解到，市建设局着眼长效，针对公共收益主要用于补充专项维修资金及部分用于小区日常文体活动创建的制度设计，结合日常管理实际情况，近期拟出台住宅小区公共收益使用办法，分类指导使用。
市建设局透露，新的办法中，有许多新亮点值得期待，譬如：
对前期物业管理小区，将积极引导社区党委、小区党组织发挥核心引领作用，牵头制定小区公共收益使用计划
全面梳理物业共用部位、共用设施设备的日常维修、更新和改造事项，估算年度使用频次和金额，并初步测算小区业主中秋活动、元宵游园等文体活动需求
采用一次性集合表决的方式，组织业主依法共同决定公共收益的使用事项和使用规则，规范公共收益使用流程，提高使用效率
同时，配套制定公共收益使用示范文本，引导已成立业主大会的小区业主加强自治共管。
延伸
Q:小区公共收益有哪些？
广告费、停车费、进场费、公共场地租金
根据《物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治实施方案》，如果在楼道、电梯、道闸等地方设置广告，可以收取广告费；
在小区公共区域设置车辆收费停放场地，可以收取停车费；
在公共场地摆摊、安装快递柜，或建设通信基站等设备，还可以收取进场费和占地费；
此外，出租属于全体业主的会所、游泳池、健身房、架空层等公建配套用房或公共场地，租金也属于小区公共收益的一部分。
Q:公共收益归谁所有？
扣除物业管理费用后，属于业主共有
在扣除管理成本后，上述小区公共收益属于业主共有。在前期物业管理期间（指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理），扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用，这些公共收益应当自收到之日起三十日内存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户；
如果小区成立了业主大会，扣除物业服务企业的经营管理费用后，可以将公共收益存入业主大会或者业主委员会专用账户。
公共收益按规定应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。如果有约定则按照约定分配，没有约定或者约定不明确时，可以按照业主专有部分面积所占比例确定。
Q:收支明细如何公开？
至少每季度公示一次
公共收益收支不透明，成为业主和物业之间的矛盾热点。如根据《福建省物业管理条例》：
频率上，业委会或物业应当至少每季度将公共收益收入及使用情况在物业管理区域内醒目位置公布一次，每半年在市建设行政主管部门网站公示。
内容上，在前期物业管理期间，应当对公共收益的本期收入、管理成本、本期收益和拟入账金额等进行公示；
成立业主大会后，则需要由业委会进行公示，除了上述内容，还要公示本期公共收益账户中补贴物业服务费、用于物业管理其他需要等支出。
其他地区可根据地方《物业管理条例》执行。
Q:公共收益管理谁来负责？
业委会可制订具体使用管理办法
作为业主代表所组成的业主大会执行机构，业委会有义务监督和协助物业服务企业等履行物业服务合同，因此，可以由业委会制订公共收益具体使用管理办法，并经业主大会表决通过后实施。如果小区物业发生变更时，还可以由业委会组织开展公共收益审计，保障小区全体业主权益。
近日，上海市嘉定区江桥镇政府对某物业服务企业作出行政处罚126456元，处罚的原因为该物业服务企业未及时将收取的210865元公共收益纳入小区维修资金账户，违反了《上海市住宅物业管理规定》（以下简称“《规定》”）82条。
自2016年1月1日至2019年12月31日，上海市嘉定江桥三村四街坊业主大会收益资金期初额为0元，收入合计510206元，支出合计299341元，期末余额210865元，累计交入小区业主大会银行账户0元，城管中队责令于2021年4月15日完成整改，但物业服务企业未进行任何整改，故江桥镇人民政府遂作126456元的行政处罚。
为什么会导致处罚？
为什么处罚金额那么大？
物业应该怎么做？？？
按照本案的处罚，物业服务企业未及时将公共收益归集到维修资金账户的，其头上便悬着“达摩克利斯之剑”，高额的行政处罚随时会降临到物业服务企业头上。在这种情况下，物业服务企业应当如何应对呢？专业人士认为，一是在物业服务合同中明确约定物业管理公共收益的成本，并将扣除成本后的余额及时归集到维修资金账户；二是如果未及时归集到维修资金的，无论公共收益是补贴给物业服务企业，还是作为物业管理的成本，均需要及时经过业主大会同意。否则，就随时可能受到本案中的高额行政处罚。
那怎么明确约定物业管理公共收益的成本？
物业企业经营成本如何进行举证？
为物业企业解决长期以来的公共收益矛盾焦点，帮助企业减少潜在风险，明确企业发展规划，及时调整今后工作方针。我们以此为基础全新增设课程，将根据物业管理法律实务的经验及结合代理相关公共收益返还诉讼案件的体会，从物业公司日常管理、风险控制、法律规范的角度，指导物业公司对公共收益进行合规管理，降低企业风险才是王道！
新规出台，整改就趁现在！
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