【站在审判实践前沿看！】物权重大冲突，司法如何救济？看看最高院的解析！
所有权之业主的建筑物区分所有权
01
司法实践中如何依据《民法典》判定利用建筑物共有部分产生的收益归属？
相关法条
第二百八十二条 【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
解答
第一，在开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的，业主或者业主委员会作为原告起诉开发商、物业服务企业或者其他管理人主张归还收益的，人民法院应当予以支持。
第二，共有部分在物业服务企业或其他管理人物业管理期间所产生的收益，应属全体业主所有。但也要明确所谓的收益，应是收入扣除必要的服务管理成本之后的收益，此共有部分的收益，应为共有部分收入与成本支出的差额。物业服务企业或其他管理人在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，因此，应当允许物业服务企业或其他管理人扣除管理共有部分时产生的合理成本，否则对其不公平。而物业服务企业或其他管理人应当提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明所发生的费用为合理成本。
第三，物业服务公司不得主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业管理费。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。欠付物业管理费的为部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。此时虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业服务公司行使抵销权的主张，人民法院不应予以支持。
解答出处
摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第400-403页。
相邻关系
02
如何理解《民法典》中利用相邻权利人不动产的范围和相邻各方的权利义务？
相关法条
第二百九十二条 【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
解答
利用相邻权利人不动产的范围包括土地和建筑物。实践中，不动产权利人因修建施工需要利用相邻权利人土地的情况较为常见，利用相邻权利人建筑物的情况则相对较少。利用相邻权利人土地、建筑物的情况包括临时通行，搭脚手架、工棚、工作平台，堆放建筑材料、挖掘管线地沟等。利用相邻权利人的建筑物部位和面积应酌情而定，不限于外墙和屋顶。
因修缮房屋、建筑施工、铺设管线等引起的相邻关系有两个特点：一是“临时利用”，二是“必须利用”。所谓“临时利用”，亦即利用相邻土地、建筑物的时间较为明确，因特定事由在特定时间利用，排除永久利用。与相邻通行权相比，后者不限定通行的期间。临时利用的时间通常为修建施工期间，施工结束立即撤出并恢复原状，不得无故拖延。所谓“必须利用”，是指这种利用具有必要性与合法性，利用相邻权利人土地、建筑物的理由客观存在并且充分，修建施工按规定经过了行政审批。铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线往往涉及社会公众利益，如果不利用相邻权利人的土地、建筑物，施工就无法正常开展，不仅可能造成一定的经济损失，而且可能严重影响企业生产和居民生活。相反，如果这种利用不是“必须”的，不动产权利人经过努力可以自己解决，相邻权利人可以拒绝向其提供便利。
审判实践中，审理此类相邻权纠纷案件，应当根据不同案情，综合适用相关法律法规。即不仅要依照民事法律规范确认双方当事人的权利义务，而且要依据相关行政管理法律法规规章的专门规定审查行为人是否具有相邻权和在何种情况下才能行使相邻权。不动产权利人在利用相邻不动产过程中给相邻权利人造成损失的，应当予以补偿。
解答出处
摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第456-459页。
共有理解与适用
03
审判实践中如何依据《民法典》审查共有人对共有物处分、重大修缮和变更性质或者用途的处分权？
相关法条
第三百零一条 【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。
解答
共有物的处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分是指对物进行物理上的处置，例如消费、拆除、抛弃等；法律上的处分是指出卖、赠送等权利转让行为。事实上的处分将会导致所有权的标的不再存在；法律上的处分导致物权发生转移。处分对共有产生重大影响，不应当由单独的共有人或少数共有人行使处分权。共同共有的物权处分，应当由全体共有人一致同意，自不待言，但《民法典》第301条对按份共有规定的是三分之二多数决，而非按份共有人一致同意，其理由在于，如果按份共有所有物的处分采取一致同意的方式，可能会影响共有物的效益的发挥，另外，按份共有的处分采取一致同意的方式，也容易引发按份共有人之间的内部矛盾，物之利用效率不高，亦可能导致交易机会的丧失。因此，大部分国家和地区的民法采取多数决的方式，即按照多数按份共有人的意志对共有物进行处分。我国《民法典》采取的是“占份额三分之二以上”的按份共有人同意的标准。
对共有物的重大修缮，是在不改变共有物性质的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的价值的行为，例如旧房翻新。对共有物进行重大修缮，对各共有人有巨大影响。一是重大修缮可能需要共有人承担相关费用；二是重大修缮可能改变物的物理结构；三是重大修缮可能对共有物的利用造成临时的不便。因此，我国《民法典》将重大修缮列为应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的范畴。
须注意的是，《民法典》第301条与（原）《物权法》第97条比较，有一处发生了重要改变。即《民法典》第301条增加了“变更性质或者用途”的情形，即变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。所谓“变更性质或者用途的”行为，对共有物具有重大影响，可能会给共有物带来更大风险或者增加共有人的费用，当然也可能给共有人带来更大收益，因此按照处分和重大修缮的标准来对待变更性质或者用途的行为，是合理的。
《民法典》第301条尽管规定了对共有物的重大修缮、变更性质或者用途的，须经过按份共有人多数决或共同共有人一致同意，但仍遵循意思自治原则，即共有人之间另有约定的除外。在审判实践中，遇到共有物处分、重大修缮和变更性质或者用途等纠纷时，首先应审查共有人对此是否有约定，如果有约定且不违背法律强制性规定或有悖于公序良俗者，应认可约定的效力。同时在审判过程中，应注意对不同意者的权利保护。
解答出处
摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第497-498页。
04
依据《民法典》新增规定，按份共有人转让份额时，应如何行使优先购买权？
关联法条
第三百零六条 【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
解答
实践中存在大量按份共有人转让其份额未通知其他共有人，损害其他共有人的优先购买权的情形，因此《民法典》的这一新增规定具有重要意义。具体须注意如下问题：
一、通知的要求
按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。通知的主体为拟转让份额的共有人，通知的对象是其他共有人。通知的内容，本条仅规定为“转让条件”。通知的内容是前文所述的“同等条件”，还是转让人与第三人达成的转让合同的全部内容，包括拟受让人的姓名等信息？可以参照《公司法》有限责任公司股权外部转让时对通知内容的要求来理解按份共有人的通知内容，按份共有人应将与第三人达成的交易条件通知其他共有人，以便其他共有人决定是否行使优先购买权。按照本条规定，按份共有人应及时履行通知义务。
二、行权期间
本条规定的合理期限如何理解？（原）《物权法司法解释（一）》第11条规定，“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”
关于合理期限，可作如下理解：
（1）按份共有人有约定的，按照约定处理。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理。此处的“有约定”要求对具体的行使期间有约定，包括期间的起算点、具体期间的长短、是否存在其他例外情形等。但当事人约定的期限，应当符合公序良俗，具有合理性。
（2）以通知中载明的行权期间为合理期限。通知的内容通常包括转让价格、支付方式、支付期限等，通知内容也应包括其他共有人行使优先购买权的行权期限。按照（原）《物权法司法解释（一）》第11条的规定，转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准。
（3）推定为15日。如果通知中没有载明优先权的行权期间。对此，（原）《物权法司法解释（一）》第11条第2项、第3项规定了推定为15日的期间。须注意的是，由于优先购买权的性质应为附有条件的形成权，因此，根据形成权的基本理论，司法解释确定的15日为除斥期间，不得中止、中断或延长。该期间的经过将导致优先购买权确定的丧失。
（4）优先购买权的最长期间。（原）《物权法司法解释（一）》第11条还规定了优先购买权的最长期间。转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。
三、行权方式
实践中，转让人通常要求其他共有人对是否行使优先购买权进行答复。如果其他共有人并未按照通知要求进行答复，应如何处理？鉴于优先购买权的行权期间一般不会很长，因此，其他共有人只要在该期间行使了优先购买这一事实即可，不宜认定优先购买权这一法定权利因权利人未作答复而消灭。
四、优先购买权的竞合
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。本条的规定类似于《公司法》的相关规定，也是吸收了（原）《物权法司法解释（一）》第14条的基本内容。（原）《物权法司法解释（一）》第14条规定：“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”
适用本条的前提是经过协商而协商不成，应当按照“转让时”的份额比例行使权利。如果按照共有关系形成时的份额比例行使优先购买权，则对转让时的按份共有人不公平。
注：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第11条沿袭了原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第11条的规定。
解答出处
摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第513-516页。
添附取得物的归属
05
依据《民法典》，因添附而获取物的所有权时，原物之上的权利是否继续存在？
相关法条
第三百二十二条 【添附取得物的归属】因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。
解答
这一情形，通常发生在混合和附合的情形，在善意加工且加工后增值明显的情况下，也会出现这一问题。
我们认为，首先，添附作为所有权取得的重要方式，属于原始取得的范畴，因此，因添附而新取得的所有权，将不再承受原有的权利负担，即该物的所有权因添附而消灭后，该物上的权利负担即告消灭。
其次，对此可以参照善意取得的相关规则处理，《民法典》第313条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”即如果添附后取得所有权的人明知原物之上有权利负担的，则其应当继续承受该权利负担。
最后，这一情形更多地发生在担保物权的领域，要注意与担保物权的物上代位性做好衔接。
注：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第41条规定，抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。
本条所称添附，包括附合、混合与加工。
解答出处
摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第583-592页。
06
依据《民法典》如何处理未取得出租人同意擅自装饰装修租赁房屋的行为？
相关法条
第三百二十二条 【添附取得物的归属】因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。
解答
实践中，承租人在未经出租人同意的情况下，擅自对房屋进行装饰装修而引发的纠纷不少。承租人未取得出租人同意，擅自在租赁房屋上进行装饰装修，改变了租赁房屋的形态，因而构成了对房屋所有权人的侵害，依法应当承担侵权责任。
我们认为，承租人未经出租人同意进行装饰装修的，即应认定构成侵权，承担侵权责任。在承租人恶意添附构成侵权的情况下，承租人不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿。因为在这种情况下，承租人的装修投入应当作为其损失，在其主观上存在过错的情形下，应由其自行承担。在承租人侵权的情况下，也不能适用公平原则要求出租人补偿承租人损失，在一方当事人有过错的情况下，并无公平原则可适用。在承租人构成侵权的情况下，出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失，还有权基于房屋所有权主张排除妨害，并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用，并就装饰装修中的其他损失请求损害赔偿。添附解决的是所有权的归属问题，作为一种专门用于解决物的有效利用的法律制度，添附独有的价值在于促进物的有效利用，在发生添附的情况下，要恢复原状往往事实上已不可能，继续维持该添附物有利于维护经济价值，避免财产的浪费。
因此，在确定权属时，法律不允许破坏物的一体性而强行将添附物拆除，并以物归原主的方式来明确物的所有权。在某木器加工厂与张某仔房屋租赁合同纠纷中，法院裁判认为，按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。而就侵权责任的承担而言，此只是解决损害赔偿的问题，即对房屋所有权人的救济问题，并不涉及所有权归属，这与添附制度是两个问题，并不冲突。
解答出处
摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第583-592页。
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