【收费合情合理】购买了停车位，为啥还要交服务费？物业所做符合相关规定！
业主花高价买了车位，
在自家车位上停车，
还需向物业缴纳“车位服务费”，
这让居住在小区的部分业主们很费解：
车位和房子同属于自己产权，
既然已经交了物业服务费，
为何还要另外支付车位服务费？
小区业主在车位停车要交钱
市民刘先生在某小区购买了房子，并花了10万元购买了一个地下车位。但是在签订地下车位管理服务协议时，他发现，根据物业的规定，业主在已经购买地下车位的情况下，仍需要向物业缴纳每月40元的“地下车库服务费”。
“我花了10万多买了个车位，谁也没告诉我买了车位之后还要收这些费用。”刘先生对物业公司的做法表示不理解。本以为买了车位就可以安心停车了，不成想却遇到了“意料之外”的收费。
在仔细研究这份“服务协议”后，刘先生开始质疑这一收费标准。“我的私家车停在自已的车位上，每月还要交钱，确实难以接受。”刘先生称，他平时不在常熟上班，也就周末回来住几天，一个月下来也停不了几天车，这个费用交的实在是不合适。
物业公司收费既合情、又合理
就刘先生的质疑，物业公司工作人员解释称，业主虽然购买了地下车位，但地下车库平时管理需要费用，比如清扫卫生、车库照明、通风、秩序维护人员定期巡逻等等，地下车库的费用是单独列帐单独核算的，不纳入物业管理公共服务费，谁享受服务谁付费。
“买了车位交服务费，就像买房要交物业费一样，但仍有不少业主不理解为何要交车位服务费。”工作人员称，车位和房子一样，虽然所有权属于业主，但在平时仍然需要物业的服务和管理。也就是说，业主花10万元买的车位只是确保自己的车有地方停，而服务是需要另外付费的。
“需要提醒购房者的是，买车位买的是车位的所有权，而不是以后几十年的管理与服务。卖车位的是开发商，卖服务的却是物业公司。”工作人员称，他们的收费标准符合《江苏省物业管理条例》，符合住宅小区停车收费管理办法，既符合情理也符合规定。
物价部门收费标准符合规定
目前，好多小区都对购买车位的业主收取车位管理费，价格也从20元到50元不等，物业收取车位服务费，到底合不合理，笔者咨询了我市发改委（价格管理部门）：“近年来，对物业收取停车管理费的投诉日益增多，主要原因还是不少业主缺乏对政策的了解。”工作人员称，物业公司对车位进行定期的维护和清理，需要一定的成本费用，所以才会产生车位服务费。
按照目前的规定，物业收取服务费符合《江苏省物业管理条例》和苏州市、常熟市的相关收费规定。目前，物业公司收取的地下车位服务费最高为50元/月，低于苏州市最高60元/月，对于地下机械车位，因为其管理成本高，价格相对还要高一些。
“车（库）位服务费”的相关规定
首先概念要弄清楚，我们业主通常所说的“停车管理费”，其实标准的说法是“汽车停放费”，而不是“管理费”。2013年5月1日实施的新修订《江苏省物业管理条例》将物业公司收取的车位服务费统称为“汽车停放费”。
2014年7月1日实施的《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定：汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成：
(1)管理服务人员费用；
(2)车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用；
(3)清洁卫生费用；
(4)秩序维护费用；
(5)法定税费等。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区内的汽车停放费和车位租金具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
也就是说，如果业主购买了地下车位的产权或使用权，那业主只需交纳向物业公司交纳汽车停放费。如果业主未购买地下车位的产权或使用权，那业主要使用地下车位，不仅需要交纳车位租金，还需交纳汽车停放费。
如今，车位是个大问题。关于车位，要注意什么问题呢？
车位能不能进行买卖？
能，但是分情况。如果是有产权的车位，二手房购房者可以从卖方那里进行车位购买；如果是只有使用权的车位，二手房购房者可以在办理物业交割的时候，进行车位租赁或转交，如果运气好，赶上卖家的车位使用合同到期，你可以直接办理更名。
1.产权车位
有产权的车位有“车位本儿”，可以跟房屋一起进行买卖交易。
2.使用权车位
只有使用权的车位没有“车位本儿”，不能买卖，只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业交割时进行，涉及车位租赁合同签署或转交（租赁不超过20年），合同到期后可以办理更名，部分小区可直接续费使用。
哪些车位不能进行买卖？
1.小区的公共空地
小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2.无约定的地下车位
如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
3.已被公摊的地下车位
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
4.人防工程禁止开发商销售
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
开发商的建筑物已经随着土地使用权的移转而转移给全体业主，但是人防车位的使用权并不附随移转。国家鼓励房产公司建设人防车位，投资者可以获得人防车位的使用权。也就是说，如果由开发商进行投资的，收益归开发商所有。但是一切大前提是禁止出售人防车位。
5.销售使用权超过20年属于欺诈
有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
地下车库可以计入容积率吗？
这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且，容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念，只有参加建筑面积容积率计算的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
未计入容积率的建筑物，不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。
开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，也可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权。
反之，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。
购买无产权车位有风险？
购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。
另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。
尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记；但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。
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