楼上漏水殃及楼下，物业管理企业可以破门抢险吗

　　楼上漏水殃及楼下，物业管理企业可以破门抢险吗

　　2006年秋季某日早上6时许，某小区三楼的王女士突然发现家里屋顶漏水，地面积水已有2厘米深，天花板上水珠滴落成了线。王女士慌忙跑到楼下报信，发现楼下邻居家也已被淹。她和邻居一起来到楼上，发现漏水问题出在四楼邻居家，但是无论怎样敲门，屋内也无人应答。情急之下，王女士急忙打电话向小区物业管理公司求助，物业管理公司马上联系四楼业主，可对方电话停机，王女士要求马上停水，物业管理公司提出应等到过了早晨用水高峰期才能停水，否则小区内的业主会感到不满。王女士眼看着家里的电器、家具、被褥等遭到水淹，为减少损失，她提出请社区、派出所出面，自己雇用“锁王”打开漏水屋的房门止水，但物业管理公司表示，如果不经过业主同意进入其家里，容易引起纠纷，还是应该尽量寻找业主。经过王女士反复催促，泵房9时左右为该楼停水。此时，物业管理公司也通过多方努力，经他人找到了四楼业主，但是，业主却说已经将房屋租出，自己也没有钥匙，最后又经过一番寻找，租房人终于在中午赶回小区。

　　租房人打开房门后，大家看到，原来是四楼的自来水管破裂导致漏水，又恰逢租房人近几天在外居住，没能及时发现。事后，业主和租房人向王女士和二楼邻居道歉并愿意给予赔偿。但是，过后几天看着还在不断往外渗水的屋顶，王女士对物业管理公司谨小慎微的行为提出了质疑，难道大家一起作证，先进屋止水就肯定不行吗？

　　案例分析

　　本案例实质是物业服务企业在物业管理服务实践中紧急避险的典型案例。

　　紧急避险就是为了使第三人或本人的人身或财主或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为的前提条件是其所保护的利益应大于其所造成的损害，其具有正义合理性，因而我国的《中华人民共和国民法通则》对此予以认可，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。

　　从本案例来看，四楼水管破裂，漏水不止，对住在三楼的王小姐和二楼的邻居的财产造成损害。在四楼业主家中无人的情况下，为了减少住在三楼的王小姐和二楼邻居的财产损失。只有破门而入修复四楼破裂的水管，才能避免住在三楼的王小姐和二楼邻居的财产损失扩大。可这样做，客观上又会对四楼业主的门等财产造成损害，但我们可以确定的是如果这样做，避免住在三楼的王小姐和二楼的邻居的财产损失显然要大于四楼门等财产所受的损害，那么，这种行为就是紧急避险行为。

　　针对本案例的具体情况，物业管理公司在三楼王小姐的要求下，可以作为第三人与王小姐共同实施紧急避险行为，只要采取的紧急避险行为没有超过必要的限度，这里可以理解为只要四楼水管破裂业主的损失没有大于三楼王小姐和二楼邻居的财产损失，则不应承担赔偿责任。对于物业管理公司来说，类似本案例中漏水侵害他人财产乃至生命的事情，是难以避免的，如果没有合法采取紧急避险行为免除承担赔偿责任的相关法律规定，物业管理公司也就难以开展管理服务工作。因此，在物业管理实际中，合法地运用紧急避险行为是物业管理公司的权利之一。

　　另外，我们还应认识到在险情出现时，合法有效地运用紧急避险行为，对漏水业主和受损害人都是有利的行为。因为如果受损害人损失扩大的话，漏水业主的赔偿也会增多。

　　为保证物业服务企业能够合法、有效地实施紧急避险行为，应在物业服务合同中提出免责条款的约定，这些相关的免责条款应尽可能考虑详尽，以维护物业服务企业合法利益。这些约定为物业服务企业进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

　　1、为救助生命而造成的必要财产损失（如救助在房间中自杀者生命，不得不破门、破窗而入）；

　　2、为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要的财产损失（如房间内漏水、起火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业服务企业可破门而入救治）；

　　3、为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；

　　4、其他类似上述情况的情形。

　　本案例中王女士对该小区物业管理公司的质疑是有道理的，甚至可以对物业管理公司对本案例的处理不得当（或者可以称为不作为）提出一定的赔偿请求。

　　相关法规政策

　　《中华人民共和国民法通则》

　　第一百零九条　　因防止、制止国家的、集体的财产或者他人的财产、人身遭受侵害而使自己受到损害的，由侵害人承担赔偿责任，受益人也可以给予适当的补偿。

　　第一百二十九条　　因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）

　　第一百五十六条　　因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。

　　《中华人民共和国物权法》

　　第三十二条　　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

　　第三十六条　　造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

　　《中华人民共和国合同法》

　　第二百二十一条　　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　《中华人民共和国侵权责任法》

　　第三十一条　　因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担责任或者给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的责任。

　　《物业管理条例》

　　第四十七条　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　《城市异产毗连房屋管理规定》

　　第二十条　　异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。

　　解决方法

　　以上案例分析和法律法规的规定我们可以得出这样的结论，当出现损害他人财产和生命的严重情形时，无论是物业管理公司还是受损害人都可以采取紧急避险行为，而这种行为在措施得体的情况下，是不应承担民事责任的。

　　这是否意味着上述严重情形一旦出现，物业管理公司就有权破门而入解除险情呢？公民住宅受法律保护不能非法进入，但发生紧急险情时，为了受损害人的合法利益，采取紧急避险行为是可取的。但关键是一定要弄清发生的险情是否属于正在发生的会危及他人人身和财产安全且需紧急排除的危险，这是物业管理公司首先要采取的第一步骤。如果是，物业管理公司就可采取紧急避险行为排除危险。如果不是，如只是类似卫生间小面积渗水之类的现象，物业管理公司就必须在经业主或使用人许可后才能进入维修。如果业主或使用人坚决不让维修人员进入，物业管理公司可提醒受损害人出面协调，或选择向人民法院起诉要求排除妨碍和赔偿损失。考虑到诉讼周期较长，在严重影响受害人日常居住生活的情况下，受损害人可向人民法院申请先予执行，待排除妨碍后再通过诉讼方式请求损害赔偿。

　　物业管理公司采取紧急避险行为时，切忌单独行动，一定要通知所在地社区委员会，派出所和受损害人在场作证，监督整个紧急避险过程，如有条作应利用摄影、摄像设备将整个紧急避险过程，包括与社区委员会、派出所和受损害人几方的商讨过程完全记录下来。排除险情时，一定要注意文明行动，避免入户时对财产造成损失的扩大。情况许可时，最好采取技术开锁方式入户排除险情，将损失降到最低。险情排除后，物业管理公司应请求社区委员会、派出所和受损害人几方将紧急避险行为形成书面情况说明并签字，或由物业管理公司撰写情况说明，由社区委员会、派出所和受损害人几方签字。待业主返回时，物业管理公司要立刻通知社区委员会、派出所和受损害人几方，共同向业主说明情况经过，并出示情况说明材料和影像资料，做好善后工作，避免纠纷出现。

　　如险情为火灾、追捕犯罪嫌疑人等，因物业管理公司不具备所需专业技能。所以，应立即向110或119报警，请求公安机关、消防部门及时处理。同时要立即联系业主，在无法联系或业主因故无法及时返回时，可协助公安、消防人员入户处理。

　　出现漏水险情时，应及时联系漏水业主，尽快消除“水灾”、减少损失是当务之急。但是，在物业管理实践中，往往很多漏水业主一时无法联系到，因为发生漏水的房屋往往是出租房，或长时间不住人的空房。而很多业主和承租人都不注意在物业管理公司或社区登记，就是登记了联系方式，往往忽略电话号码的更新变动，这都容易造成险情出现后找人难的情况出现。再有就是业主或使用人往往因为不注意贴出的停水或试水通知，忽视对自家水管阀门的关闭，也容易导致漏水。因此，物业管理公司在管理服务中，要注意与出租房业主和承租人、长期空房业主的联系沟通，随时掌握他们新的联系方式或多种联系方式；遇有停水或试水通知时，要采取多种方式通知业主或使用人，如通过公共广播系统播放通知或要求门卫口头通知进出人员等。